7 Sloop van vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen

Als het bedrijfsgebouw wordt aangehouden in afwachting van sloop, en de ondergrond als gevolg van de sloop een waardeverandering ondergaat, dan is deze waardeverandering ontstaan in de uitoefening van het bedrijf. Deze waardeverandering valt dus onder de belastingheffing en niet onder de landbouwvrijstelling.

Het aanhouden van bedrijfsgebouwen in afwachting van sloop is te vergelijken met het aanhouden van bedrijfsgebouwen totdat een geschikt moment van verkoop aanbreekt. De bedrijfsgebouwen die nog niet zijn gesloopt, kunnen nog op de ondernemingsbalans blijven staan, omdat de omvang van de sloopkosten nog niet bekend is. De vrije waarde van de grond als gevolg van de sloop kan in de tussentijd dus nog veranderen.

Nadat de opstallen zijn gesloopt, moet u beoordelen of u de grond aanhoudt tot het geschikte moment van verkoop of dat de grond moet worden overgebracht naar het privévermogen. De grond gaat in die situatie over naar het privévermogen voor de waarde in vrije staat. Houdt u de grond aan tot het geschikte moment van verkoop? Dan blijft de grond tot het ondernemingsvermogen behoren totdat de grond is verkocht of geleverd.

Om de boekwinst op de grond bij overbrenging naar privé te bepalen, moet de boekwaarde van de grond worden verhoogd met de boekwaarde van de opstallen. Dit gebeurt na eventuele afwaardering van de stallen tot de bedrijfswaarde en vermeerdering van de boekwaarde met de sloopkosten. Als er een eventuele opbrengst is van de sloopmaterialen dan wordt deze op de boekwaarde in mindering gebracht. Om de boekwinst te bepalen moet de vrije waarde van de grond worden verminderd met de boekwaarde.

De vermeerdering van de boekwaarde van de grond met onder meer de sloopkosten heeft tot gevolg dat, onder omstandigheden, de sloopkosten van invloed zijn op de omvang van de landbouwvrijstelling. Dit is onder meer het geval als de WEV en de WEVAB gelijk zijn.

Onder de huidige landbouwvrijstelling (geldig vanaf 27 juni 2000) kan het bedrag waarop de landbouwvrijstelling van toepassing is, niet groter zijn dan de boekwinst. Met andere woorden plussen en minnen mag niet. Door deze toerekening wordt in feite het bedrag van de landbouwvrijstelling verminderd met de boekwaarde van de opstallen en de sloopkosten en vermeerderd met de eventuele opbrengst van de sloopmaterialen. Dit ziet u uitgewerkt in voorbeeld 1.

Wanneer de WEV en de WEVAB niet gelijk zijn, komen de sloopkosten (gedeeltelijk) ten laste van de fiscale winst. Als het verschil tussen WEV en WEVAB groter is dan het bedrag van de sloopkosten, dan komen de sloopkosten volledig ten laste van de fiscale winst. Is het verschil kleiner, dan komen de sloopkosten tot dit lagere verschil ten laste van de fiscale winst. De landbouwvrijstelling wordt toegepast aan de voet. Zie voor een nadere uitwerking de hierna opgenomen voorbeelden 2, 3 en 4.

Situatie

De aankoop van ondergrond voor bedrijfsopstal heeft een boekwaarde van 10.000 euro (is WEV is WEVAB).

Uitgangspunt: Bij staking bestaat het plan om de bedrijfsopstallen te slopen en de ondergrond naar privé over te brengen. Ten tijde van de sloop bedraagt de waarde van de grond in vrije staat 40.000 euro (is WEV is WEVAB). De sloopkosten bedragen 17.500 euro de boekwaarde van de opstallen is nihil en er is geen opbrengst van het gesloopte materiaal.

Uitwerking

Er wordt van uitgegaan dat de primaire bedoeling van de sloop het vrijmaken van de ondergrond is. De opstal en de ondergrond blijven na de bedrijfsbeëindiging tot het ondernemingsvermogen behoren in afwachting van de sloop (langlopende liquidatie). Bij de sloop en de daaropvolgende onttrekking naar privé van de grond, wordt de fiscale winstberekening als volgt:

De WEV grond vermindert met de optelsom van de boekwaarde aankoop ondergrond bedrijfsopstal en de sloopkosten leidt tot de boekwinst. Oftewel 40.000 - (10.000 + 17.500) = 12.500 euro.

De landbouwvrijstelling is de WEV verminderd met boekwaarde ondergrond bedrijfsopstal en sloopkosten. Oftewel 40.000 - 27.500 = 12.500 euro.

De landbouwvrijstelling wordt van de boekwinst afgetrokken wat leidt tot een belaste winst van 0 euro.

De landbouwvrijstelling kan niet op een hoger bedrag toegepast worden dan de boekwinst. Per saldo verminderen de sloopkosten de landbouwvrijstelling.

Situatie

De aankoop van ondergrond voor bedrijfsopstal heeft een boekwaarde van 10.000 euro (is WEV is WEVAB). Uitgangspunt: Bij staking bestaat het plan om de bedrijfsopstallen te slopen en de ondergrond naar privé over te brengen. Ten tijde van de sloop bedraagt de waarde van de grond in vrije staat 65.000 euro (is WEV); de WEVAB bedraagt 40.000 euro. De sloopkosten bedragen 17.500 euro; de boekwaarde van de opstallen is nihil en er is geen opbrengst van het gesloopte materiaal.

Uitwerking

Er wordt van uitgegaan dat de primaire bedoeling van de sloop het vrijmaken van de ondergrond is. De opstal en de ondergrond blijven na de bedrijfsbeëindiging tot het ondernemingsvermogen behoren in afwachting van de sloop (langlopende liquidatie). Bij de sloop en de daaropvolgende onttrekking naar privé van de grond, wordt de fiscale winstberekening als volgt berekend.

De WEV grond vermindert met de optelsom van de boekwaarde aankoop ondergrond bedrijfsopstal en de sloopkosten leidt tot de boekwinst. Oftewel 65.000 - (10.000 + 17.500) = 37.500 euro.

De landbouwvrijstelling is in dit geval de WEVAB vermindert met de boekwaarde van de aankoop ondergrond bedrijfsopstal oftewel 40.000 - 10.000 = 30.000 euro.

De landbouwvrijstelling wordt van de boekwinst afgetrokken wat leidt tot een belaste winst van 7.500 euro. Per saldo is de landbouwvrijstelling volledig benut.

Situatie

De aankoop van ondergrond voor bedrijfsopstal heeft een boekwaarde van 10.000 euro (is WEV is WEVAB). Uitgangspunt: Bij staking bestaat het plan om de bedrijfsopstallen te slopen en de ondergrond naar privé over te brengen. Ten tijde van de sloop bedraagt de waarde van de grond in vrije staat 50.000 euro (= WEV); de WEVAB bedraagt 40.000 euro. De sloopkosten bedragen 17.500 euro; de boekwaarde van de opstallen is nihil en er is geen opbrengst van het gesloopte materiaal.

Uitwerking

Er wordt vanuit gegaan dat de primaire bedoeling van de sloop het vrijmaken van de ondergrond is. De opstal en de ondergrond blijven na de bedrijfsbeëindiging tot het ondernemingsvermogen behoren in afwachting van de sloop (langlopende liquidatie). Bij de sloop en de daaropvolgende onttrekking naar privé van de grond wordt de fiscale winstberekening als volgt berekend.

De WEV grond vermindert met de optelsom van de boekwaarde aankoop ondergrond bedrijfsopstal en de sloopkosten leidt tot de boekwinst. Oftewel 50.000 - (10.000 + 17.500) = 22.500 euro.

De landbouwvrijstelling is in dit geval de WEVAB vermindert met de sloopkosten oftewel 40.000 - 17.500 = 22.500 euro.

De landbouwvrijstelling wordt van de boekwinst afgetrokken wat leidt tot een belaste winst van 0 euro.

De landbouwvrijstelling kan niet op een hoger bedrag toegepast worden dan de boekwinst. De sloopkosten worden deels vergolden met de niet vrijgestelde winst (10.000 euro) en deels verminderen ze per saldo de landbouwvrijstelling (7.500 euro).

Situatie

De aankoop van ondergrond voor bedrijfsopstal heeft een boekwaarde van 10.000 euro (is WEV is WEVAB). Uitgangspunt: Bij staking bestaat het plan om de bedrijfsopstallen te slopen en de ondergrond naar privé over te brengen. Ten tijde van de sloop bedraagt de waarde van de grond in vrije staat 65.000 euro (is WEV); de WEVAB bedraagt 40.000 euro. De sloopkosten bedragen 17.500 euro; de boekwaarde van de opstallen is nihil en er is geen opbrengst van het gesloopte materiaal. Ten gevolge van de sloop stijgen de WEV en de WEVAB met 15.000 euro. De WEV wordt 80.000 euro, de WEVAB 55.000 euro.

Uitwerking

De primaire bedoeling van de sloop is het vrijmaken van de ondergrond. De opstal en de ondergrond blijven na de bedrijfsbeëindiging, in afwachting van de sloop, tot het ondernemingsvermogen behoren (langlopende liquidatie). Bij de sloop en de daaropvolgende onttrekking van de grond naar privé, wordt de fiscale winst als volgt berekend.

De WEV grond verminderd met de optelsom van de boekwaarde aankoop ondergrond bedrijfsopstal en de sloopkosten leidt tot de boekwinst. Oftewel 80.000 - (10.000 + 17.500) = 62.500 euro.

De landbouwvrijstelling is in dit geval de WEVAB verminderd met de boekwaarde van de aankoop ondergrond bedrijfsopstal oftewel 40.000 - 10.000 = 30.000 euro.

De landbouwvrijstelling wordt van de boekwinst afgetrokken wat leidt tot een belaste winst van 32.500 euro.

De ondergrond krijgt als bestemming bedrijfserf of bouwvlak voor nieuw te starten bedrijfsactiviteiten. Dan wordt voor het gebruik van de ondergrond in beginsel ook in de toekomst omzetbelasting geheven. In dat geval zijn de sloopkosten van de vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen aftrekbaar, en ook de in rekening gebrachte omzetbelasting.

De ondergrond kan ook gebruikt worden voor bepaalde activiteiten die zijn vrijgesteld van omzetbelasting. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een zorgboerderij. Is het u niet duidelijk of uw nieuwe activiteiten vrijgesteld zijn van omzetbelasting? Vraag dit dan aan uw belastingadviseur. Die kan uw fiscale positie vaststellen. U kunt hierover uiteraard ook rechtstreeks met de Belastingdienst overleggen.

De ondergrond krijgt als bestemming cultuurgrond. Die wordt dan gebruikt om de landbouwactiviteit voort te zetten, of om nieuwe bedrijfsactiviteiten te starten. Over de toekomstige opbrengst van de ondergrond betaalt u omzetbelasting.

De sloopkosten zijn aftrekbaar net als de in rekening gebrachte omzetbelasting. Hierbij wordt als uitgangspunt genomen dat bij een eventuele verpachting van de grond wordt gekozen voor een belaste verhuur.

Wordt de vrijstelling toegepast bij verpachting van de grond, dan kan de aftrekbaarheid van de sloopkosten op de omzetbelasting ter discussie worden gesteld. Hetzelfde geldt als de ondergrond voor privédoeleinden wordt gebruikt, bijvoorbeeld als paardenwei. In dat geval is namelijk sprake van een gebruik dat buiten de scope van de omzetbelasting valt.

De ondergrond krijgt als bestemming tuin bij het woonhuis. Dan valt het gebruik van deze ondergrond in de toekomst buiten de scope van de omzetbelasting. De sloopkosten zijn dan in beginsel niet aftrekbaar.

Er kunnen echter wel omstandigheden zijn waarbij een aftrek verdedigbaar is. Bijvoorbeeld als de sloop een vereiste is om een subsidie te verkrijgen om de bedrijfsactiviteiten te saneren. Het primaire doel van de sloop is in zo’n situatie niet om de ondergrond vrij te maken, maar om te voldoen aan de vereisten om subsidie te krijgen.

De ondergrond krijgt als bestemming bouwperceel volgens de ruimte-voor-ruimteregeling. Op het gebruik van de ondergrond wordt in de toekomst omzetbelasting geheven. De sloopkosten zijn aftrekbaar van de in rekening gebrachte omzetbelasting. De bouwpercelen moeten dan wel met omzetbelasting worden verkocht.

De ondergrond krijgt als bestemming ondergrond voor een zonnepark. Als u de ondergrond daarvoor dan zelf exploiteert of verhuurt, betaalt u omzetbelasting over de opbrengst. De sloopkosten zijn in dat geval aftrekbaar van de in rekening gebrachte omzetbelasting.